Đề xuất áp dụng hạn mức cho vay nghiêm ngặt đối với việc mua nhà ở thứ hai trở lên của Bộ Xây dựng đang trở thành tâm điểm của mọi cuộc tranh luận. Theo dự thảo nghị quyết mới, người mua nhà thứ hai chỉ được vay tối đa không quá 50% giá trị hợp đồng, và mức này giảm xuống tối đa 30% đối với nhà thứ ba trở đi.
Mục tiêu rõ ràng là kiểm soát, kiềm chế đà tăng của giá bất động sản và hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, giới chuyên gia và doanh nghiệp lại đang bày tỏ nhiều lo ngại về những “tác dụng phụ” tiềm ẩn.
1. Quan điểm ủng hộ: Hạn chế đầu cơ, giảm áp lực giá nhà
TS. Phạm Thế Anh (Đại học Kinh tế quốc dân) phân tích sâu sắc về thực trạng lâu nay: Bất động sản luôn là “thỏi nam châm” thu hút phần lớn dòng vốn trong nền kinh tế. Mỗi khi tín dụng được nới lỏng, tiền lại đổ mạnh vào đầu cơ thay vì sản xuất kinh doanh, khiến giá nhà tăng phi mã.
“Tốc độ tăng giá nhà bỏ xa tốc độ tăng thu nhập, nhu cầu thiết yếu về chỗ ở của người lao động ngày càng trở nên xa vời. Giá nhà tăng lại làm tăng giá trị tài sản thế chấp, khiến ngân hàng mở rộng tín dụng hơn nữa. Quá trình này cứ lặp đi lặp lại,” ông Thế Anh nhận định.
Việc siết tín dụng sẽ là công cụ hiệu quả để phá vỡ vòng xoáy này, điều tiết dòng vốn theo hướng ưu tiên hơn cho nhu cầu ở thực.
2. Lo ngại “sốc” chính sách và sự thiếu linh hoạt
Tuy nhiên, giới chuyên gia và doanh nghiệp lại nhấn mạnh yêu cầu về tính ổn định và lộ trình thích nghi khi ban hành chính sách cho một lĩnh vực có nguồn lực đầu tư khổng lồ như bất động sản.
Bà Nguyễn Thị Thanh Hương (Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản) cảnh báo về nguy cơ “cú sốc đột ngột”:
“Cần có lộ trình để thích nghi dần, tránh gây ra những cú sốc đột ngột. Bất động sản mang tính địa phương rất cao và khác biệt theo từng phân khúc. Việc áp dụng chính sách ‘cào bằng’ có thể vô tình gây khó khăn.”
Tổng giám đốc một doanh nghiệp phía Nam cũng bày tỏ lo lắng việc chính sách đột ngột sẽ làm xáo trộn toàn bộ kế hoạch kinh doanh của các dự án vốn đã có vòng đời kéo dài 3-5 năm. Ông lo ngại rằng việc “tắc” cầu (người mua) sẽ nhanh chóng “dội ngược” lại phía cung (doanh nghiệp).
3. Nguy cơ dòng vốn “nằm chết” hoặc chuyển kênh khó kiểm soát
Một trong những lo ngại lớn nhất được ông Nguyễn Minh Hạnh (Giám đốc Trung tâm phân tích SHS Research) đưa ra là: Liệu dòng vốn có chảy đúng ý chí của nhà quản lý, chuyển từ bất động sản sang sản xuất không?
“Nếu chặn bất động sản quá gắt, có thể vốn vẫn sẽ không sang sản xuất mà ‘nằm chết’ trong ngân hàng, hoặc chảy vòng ra những kênh phi chính thức khó kiểm soát.”
Ông Hạnh nhấn mạnh rằng nhu cầu nhà ở tập trung phần lớn ở Hà Nội và TP.HCM, do đó, chính sách cần ưu tiên tín dụng cho người mua nhà lần đầu. Ông đề xuất thiết kế hạn mức tín dụng bậc thang, nới lỏng cho căn đầu tiên và siết dần ưu tiên với căn thứ hai, thứ ba.
4. Bài học từ quốc tế và nguy cơ “đóng băng” thị trường
TS. Nguyễn Văn Đính (Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam) lấy bài học từ Trung Quốc để cảnh báo. Ông cho rằng việc siết tín dụng quá mạnh không những không làm giá nhà giảm mà còn khiến nền kinh tế khó khăn.
Đặc biệt, khi dòng vốn bị nghẽn, thị trường có nguy cơ rơi vào đóng băng, doanh nghiệp gặp khó, và paradoxically, người dân lại càng khó tiếp cận nhà ở.
Lời kết
Đề xuất siết chặt tín dụng đối với việc mua nhà thứ hai trở lên là một nỗ lực đáng ghi nhận nhằm hướng thị trường bất động sản về giá trị thực và hạn chế đầu cơ. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả tối đa mà không gây ra những cú sốc không đáng có, các cơ quan quản lý cần xem xét kỹ lưỡng tính linh hoạt, lộ trình áp dụng và cơ chế song song để khuyến khích dòng vốn chảy vào sản xuất, cũng như ưu tiên tuyệt đối cho nhu cầu mua nhà ở lần đầu.
Nguồn bài viết gốc: tuoitre.vn